27-6-2025 TRIBUNAL SUPREMO_usucapión elemento común

CASACIÓN núm.: 3581/2020
TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Civil
Sentencia núm. 1007/2025
Fecha:  25 de junio de 2025.

EL TRIBUNAL SUPREMO ADMITE LA USCAPIÓN DE UNOS TRASTEROS UTILIZADOS PRIVATIVAMENTE POR UNOS VECINOS, PESE AL ACUERDO CONTRARIO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

                El Tribunal Supremo mediante su Sentencia de 25 de junio de 2025, acogiendo la tesis mantenida por nuestro Despacho, ha confirmado la Sentencia de 1 de junio de 2020 dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, desestimando el recurso de casación que contra la misma se interpuso por la Comunidad de Propietarios inicialmente demandante y posteriormente reconvenida.

             Es proceso se inició por  la acción reivindicatoria ejercitada  por la Comunidad de  Propietarios,  sito en  la calle Alfonso  XII de Madrid,  con  respecto  a  dos  trasteros que son utilizados, en exclusiva y respectivamente  por las dos copropietarias demandadas,   considerando que   se  trata   de  elementos comunes,  por lo que solicitaba se declarase que los citados trasteros  pertenecen a la comunidad de propietarios, sin que las demandadas ostenten derecho alguno sobre ellos de manera que procedía la restitución de su posesión.

            A tal pretensión se opusieron las codemandadas, defendidas por Aparicio & Asociados, Abogados, con  el  argumento  de que habían adquirido los trasteros por prescripción adquisitiva , al sostener que eran disfrutados, antes  de  la constitución  del  régimen  de  propiedad  horizontal, por sus causantes, dueñas  en proindiviso de   todo el  inmueble,  y  siguieron   utilizándolos  tras  el  otorgamiento   de  la  escritura pública  de  extinción  del  proindiviso  sobre  el  inmueble,  adjudicación pisos a las propietarias y constitución del régimen de propiedad horizontal, sin que constase la adjudicación de los dos trasteros controvertidos, que son utilizados únicamente por las codemandadas desde hace más de 30 años en concepto de dueñas, los cuales están cerrados con la llave correspondiente de la que disponen  solo las codemandadas, formulando reconvención a fin de que se declarase la adquisición  de  la  propiedad  de  los  trasteros  por  prescripción  adquisitiva  o usucapión .

El Juzgado de Primera Instancia nº. 53 de madrid estimó la demanda y desestimó la reconvención. Tras recurrir las codemandadas en apelación, la Audiencia Provincial de Madrid, por la citada Sentencia de 1 de junio de 2020 estimó el recurso de y, con desestimación de la demanda principal, estimó la demanda reconvencional, declarando que las codemandadas eran propietarias de los respectivos cuartos trasteros.

Esta Sentencia fue recurrida en casación por la Comunidad de Propietarios, siendo su recurso ahora desestimado por los siguientes motivos:

Se comienza exponiendo que en el régimen de propiedad horizontal  confluyen  elementos  privativos,  de  titularidad  dominical individual, con otros comunes a todos los copropietarios, sin que ello sea incompatible con la posibilidad de un uso privativo de los elementos comunes. La regla general, que opera bajo el régimen de propiedad horizontal, consiste en que, una vez constituido, todo aquello que no ostenta la condición de privativo la tiene de común, al tiempo que se distingue entre elemento comunes por naturaleza o por  destino. Los primeros son aquellos que no pueden transmutar su condición de común a privativa pues son imprescindibles para el disfrute de la cosa propia, inescindibles del derecho singular de propiedad, y no susceptibles de división ni apropiación, de manera tal que solo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejos inseparables; mientras que los segundos, comunes por destino o accesorios, pueden ser objeto de desafectación y mudar su condición jurídica de común a privativa.

Pues bien, la jurisprudencia ha admitido  una suerte de desafectación  por ministerio de la ley, en el caso de que un elemento  común  por destino devenga en privativo como consecuencia de  la prescripción  adquisitiva  o usucapión, y,  por lo tanto, constituya  un título legítimo  para  privar  de  su  uso  y  disfrute  al  resto  de  los  comuneros,  que pasivamente   y,  de  forma   consciente ,  no  han  objetado   esa   posesión en concepto  de  dueño,  pública,  pacífica  e  ininterrumpidamente,  por el  plazo  que la ley establece, ya que el artículo 1.936 del Código Civil proclama que son susceptibles de prescripción «todas las cosas que están en el comercio de los hombres»; por consiguiente, si hay elementos comunes por destino, susceptibles de entrar  en  el  tráfico jurídico y ser objeto de desafectación, podrán ser entonces usucapidos siempre, claro está, que concurran los requisitos para ello.

No es impedimento para la estimación de la reconvención, lo dispuesto en el art. 1933 del CC, cuando establece que «la prescripción ganada por un comunero aprovecha a los demás», lo que significa que es bastante que uno de ellos cumpla los requisitos de la usucapión para que ésta expanda su eficacia en beneficio del resto de los integrantes de la comunidad, por lo que frente al antiguo propietario cualquiera de ellos puede oponer la prescripción adquisitiva  ganada. Pero ello no significa que, en el marco de la propia comunidad, no quepa la prescripción en provecho exclusivo de uno solo de los comuneros, siempre que mude o invierta el título de posesión de la cosa común, de manera tal que lo haga como  dueño, de forma exclusiva y excluyente, mediante la ejecución de actos públicos de inequívoca significación dominical, y como tales obstativos o impeditivos del derecho de sus consortes

En el presente caso, las codemandadas venían poseyendo los trasteros de forma exclusiva y no compartida con el resto de los copropietarios del edificio, puesto que eran las únicas que los disfrutaban y Ias únicas, también, que tenían el acceso a ellos mediante las oportunas llaves, lo que constituía una manifestación , en el tráfico jurídico, de su dominio sobre la cosa, en tanto en cuanto mediante actos externos, y no a través de una simple intención, excluían de forma pública, no clandestina ni, por lo tanto, a espaldas de los otros los copropietarios , la posibilidad de su aprovechamiento por  Ia comunidad vecinal , que toleró dicha situación durante más de treinta años, sin oponerse,  ni interrumpirla.

Y en segundo lugar se pretendía por la Comunidad de Propietarios  recurrente que el acuerdo adoptado en la junta general extraordinaria de propietarios, al no haber sido judicialmente impugnado, era firme en su pronunciamiento de que los trasteros litigiosos eran elementos comunes del edificio, cuya propiedad o uso exclusivo no se atribuía a propietario alguno, por lo que las codemandadas debían cesar de forma inmediata en ese uso privativo y devolver los trasteros a la Comunidad.

No obstante, entiende el Alto Tribunal que no  corresponde  a  la Comunidad de Propietarios  dirimir  una  contienda  de  tal  naturaleza,  privando,  por medio   de   un   acuerdo   comunitario,   y   no   por   decisión   judicial, a las codemandadas de la titularidad dominical sobre los trasteros que les corresponde, lo  que  supone  la  vulneración  de  preceptos  ajenos  al  régimen jurídico  de  la propiedad  horizontal como  los artículos  348, 349, 1930 y  siguientes del CC, 24.1 y 33.3 CE, lo que determina su nulidad absoluta  no sometida a los plazos de caducidad del art. 18 LPH.